По итогам 2025 года в Московском регионе аналитики зафиксировали на рынке низкотемпературных складов существенный прирост: объем введенных в эксплуатацию объектов составил 275 тыс. кв. метров, что в 5 раз превысило показатель 2024 года – 52 тыс. кв. метров. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе консалтинговой компании IBC Real Estate, уточнив, что в период 2023-2024 годов рынок испытывал острый дефицит предложения, вызванный практически полным отсутствием нового строительства.
Столь значительный рост был обеспечен завершением нескольких крупных BTS-объектов для продуктовых ритейлеров – на их долю пришлось 87% всего ввода, объем спекулятивных объектов на рынке низкотемпературных складов остается ограниченным.
На этапе строительства с заявленным сроком ввода в 2026 году находится еще 239 тыс. кв. метров, что будет на 13% ниже уровня 2025 года. В структуре ожидаемого ввода 36% приходится на объекты для продуктовых ритейлеров, 33% — на спекулятивные проекты, остальное — на крупный логистический комплекс. Рынок замедляется: арендаторы ждут стабилизации ставок, девелоперы — снижения затрат на строительство и кредиты. Продуктовые сети тем временем перенаправляют инвестиции в региональные распределительные центры.
Динамика объемов ввода низкотемпературных объектов
в Москве и Московской области,
классы А и В, тыс. кв. м
Фото: IBC Real Estate
Доля вакантных площадей заметно выросла и достигла 4,6% (+4,3 п.п. г/г). Рост обусловлен появлением одной крупной опции субаренды (94% от всего объема) вследствие оптимизации используемых площадей ключевым игроком рынка продуктового ритейла. Без учета данной опции доля свободных площадей в спекулятивных готовых объектах сохраняется на минимальном уровне.
Таким образом, дефицит качественных низкотемпературных площадей в Московском регионе сохраняется, что удерживает ставки аренды от коррекции. Несмотря на увеличение объемов ввода, значительная часть новых объектов реализовывалась под собственные нужды или под заказчика (в формате built-to-suit) и не вышла в рынок. Спекулятивное строительство остается ограниченным: высокая стоимость строительства низкотемпературных объектов в совокупности с дорогим заемным финансированием делает такие проекты труднореализуемыми, сохраняя тем самым дефицит.
Таким образом, запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды на существующие низкотемпературные склады класса А в Москве и Московской области в среднем по рынку составили 18,5 тыс. рублей за кв. метр в год, сохранившись на уровне конца 2024 года. В разрезе сегментов для холодильных объектов индикатор варьируется в пределах 15–17 тыс. рублей за кв. метр в год, для морозильных – в диапазоне 20–22 тыс. рублей за кв. метр в год. При этом запрашиваемая стоимость хранения европаллет в холодильных складах составила 48-50 рублей за погонный метр в сутки, в морозильных – 57-60 рублей за погонный метр в сутки (без НДС).
Ставки аренды и стоимость хранения в низкотемпературных складах,
Московский регион, итоги 2025 года
Фото: IBC Real Estate
Реализация новых спекулятивных проектов в сегменте низкотемпературных складов остается маловероятной: на фоне высокой стоимости финансирования и строительства девелоперы будут ориентироваться исключительно на проекты с подтвержденным спросом. Планируемые объекты с высокой долей вероятности могут быть отложены до момента улучшения экономической конъюнктуры. Продуктовый ритейл остается основным источником спроса на низкотемпературные склады в Московском регионе, а ключевым драйвером его роста выступает развитие канала e-grocery. Именно этот фактор будет определять потребность в реализации новых складских проектов. Эксперты отметили, что в ближайшей перспективе прирост предложения будет обеспечиваться преимущественно за счет проектов под задачи продуктовых ритейлеров.
Член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин дополнил, что по итогам 2025 года на рынке низкотемпературных складов Москвы и Московской области зафиксирован повышенный объем ввода новых площадей. Вместе с тем, проблема дефицита такого типа объектов осталась нерешенной, поскольку введенные объекты строились под конкретных заказчиков – крупных продуктовых ритейлеров.
«Рынок же находится в ожидании стабилизации, в связи с чем прирост предложения будет обеспечен преимущественно BTS-проектами. В сложившихся условиях инвесторы и девелоперы фокусируются на завершении текущих проектов, а не на старте новых», — уточнил он.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что в регионах России установлен исторический максимум ввода складской недвижимости.